虽然我国《物权法》中明确规定了物权变动必须依法登记发生效力，但是因现实经济发展的快速性和交易市场的复杂性而在司法实践中仍然存在登记的不动产物权与事实上的不动产物权不一致的情况。这种不一致的情况在我国法学界被称之为事实物权。所谓“事实物权”，我们能够这样理解：首先，占有人是该物权的真实的并且是拥有专属权利的权利人。其次，该占有是不存在第三人的情况下单独存在的，即是客观实际上的占有该物权。因此事实物权又称实际物权。

一、对事实物权进行保护的必要性

从物权法的实践层面上看，事实物权虽处在例外的情况，但仍应该受到法律的保护。

首先，源于保障不动产事实物权人正当权益的客观要求，保护交易中的不动产事实物权是绝对必要的。在交易中难免会出现登记的物权与事实的权利人有冲突的情况，在这种场合，如果事实物权人欲得到正当的保护，就必须有法律对不动产事实物权人的确认和保护才可以。

其次，对正常安全的不动产交易秩序的维护，不动产事实物权的保护是其必必要途径。 因为物权法的基本使命就是维护物权的交易秩序，而物权法对于事实物权的保护正是完成这种基本使命不可或缺的有效途径。

最终，从民法的基本价值要求来看，确认和保护交易安全是实现其价值的必然要求。我国民法有公平正义，效率，安定性和秩序等多种价值取向。在法律实践方面，对事实物权人给予正当的保护是实现这些民法价值的必然要求。

二、司法实践中常见的事实物权的种类

案例：2008 年7 月，张某因生活需要欲购买住房一套。因张某退休的原因，其不能从银行贷款，所以在取得其女儿张丽同意后，借用张丽名义购买了私产房屋一套，房产证上登记张丽的名字。而且购房时张丽与王某是已婚的状态， 但是在2010年2 月，王某和张丽因感情不和诉讼离婚，并要求对上述房屋进行分割。张某主张该住房虽登记在其女儿张丽的名下，可是由他本人支付房屋首付、缴纳税款和保险等，并由本人每个月到银行还贷款，而且也有相关的付款单据能够证实上述事实，遂张某提出该房屋归他所有。

本案中的房屋虽然登记于女儿张丽名下，但是实际占有人，也就是事实物权人是张某，而不是张丽，所以说本案中的房屋不是张丽夫妇二人的共同财产，所以法院判决时不应该只根据物权法第九条的规定把房屋确定为张丽夫妇二人的共同财产，因为这样违背了社会公德，也不会被法律所允许。所以说，这种即使未登记的物权在司法实践中也是受到保护的。

下文中主要谈论我国司法实践中还有哪几种被允许的这种未登记也发生变动效力的物权。将事实物权依其产生的原因划分为以下几种：

1．因法律有明确规定而产生的事实物权

（1）法律直接规定的事实物权。如我国相关法律中规定的归国家所有的自然资源所有权和承包人对其所建工程所享有的留置权都属于此类事实物权。

（2）因判决等法律文书的制定或行政决定作出而产生的物权变动。如案例二中出现的李泰因其父母的离婚诉讼判决而事实上占有的那套房屋便是当法院的判决被送达时即发生物权变动的效力。此外，行政决定导致物权变动的，自决定被作出时便能够发生效力。

（3）由遗产的继承或受遗赠而产生的物权变动。依据我国《继承法》的规定，因继承取得物权的，从被继承人死亡且继承人未明示拒绝接受继承时会产生物权变动。因受遗赠而取得物权的，受遗赠开始时便可能产生效力。

（4）由于事实行为而产生的物权变动。如相关法律中规定的，正当合法的建造房屋或拆除房屋等事实行为能够引起相关不动产物权的设立或消灭等物权变动的效力。

（5）仅有当事人双发达成合意就能够取得的不动产物权。如我国有关法律中规定的土地承包经营权和宅基地使用权以及地役权等不动产物权经双方当事人达成合意便能产生物权的变动。

2．因不可归责于当事人的登记错误而产生的事实物权

（1）由于登记机关的过失而导致的错误登记的，这种错误登记并不影响其实际权利人依法享有事实物权。

（2）因登记是不动产物权变动的必经程序，所以权利人虽然已实际占有不动产，但物权登记的原因行为被确认为无效或被撤销时该不动产物权的变动也变为无效或者被撤销。

（3）当事人真意保留。真意保留的物权是指当事人合法商定或权利人在不侵害第三人利益的情况下认可的事实物权。在这种情况下当事人将不动产登记在别人名下，但没有让与或抛弃所有权的意思。此时，实际出资购买者对此不动产享有真正的权利。

3．民间习惯所认可的具有公示性质的习惯物权

社会生活中大量存在经公证的分家产的协议、夫妻财产约定和共有财产分割协议等形式确认的不动产“习惯物权”。 只要这些公示方法不被法律所禁止，受让人便可得到与登记物权相同等的事实物权。这些权利虽没被登记，但是由于受交易双方重视和尊重，也具有物权效力的实质性变化。

三、我国司法实践中对事实物权的保护方法

由于各种各样的产生原因，事实物权的类型也越多，因此在司法保护方面也应采取不同的措施，以保障事实物权人的权利。

法定的事实物权可参照登记物权，如有人侵害其应有的实际权利，该事实物权人可要求侵权人对此承担侵权责任等方式征求司法保护。有些学者看来，侵权责任法的保护对象仅限于对世权，只要是对世权，即都是侵权责任法的保护对象。因此，事实物权也是侵权责任法的保护对象。据上文所述，关于事实物权的侵权损害责任范围也只限于对世权，然而由事实物权可能产生经济效益是不作为侵权行为的主体内容。 一般来说，对于法定的事实物权和意定产生的事实物权，只要当事人提供了足够的产权来源证据，法律应当对其进行必要的保护。

同时，像案例中出现的张某一样真意保留的事实物权人，可以请求有关机关进行异义登记、更正登记或请求相对的侵权人返还原物等，对此法律也应当提供支持。人民法院在审理权利人对所享有的物权进行私权保护和公众对维护物权交易秩序的要求存在冲突的案件时应遵循区分原则。为维护交易的安全和为保持交易环境能够公平，这种区分原则要求，在不涉及到第三人利益问题时，不动产事实物权应优先于登记的物权；但在关系到第三人的利益问题时，登记的物权应优于事实物权。

我国司法实践中虽然存在以上几种保护事实物权的方法，但还是不够全方面的有效保护好事实物权，在保护事实物权方面仍有待完善。

四、不动产事实物权保护的完善

   结合上文可以总结出在法律上认可和保护不动产事实物权是符合当代人们的公平正义观念。又因为其具有缺乏公示性而导致交易安全性低的特点，必须对其采取合理的法律保护方法，才能够实现事实物权人，登记物权人和第三人间的利益平衡，只有这样才能够维护社会的公平正义与贸易来往的秩序。根据物权法的有关规定，可以采取以下措施来保护实践中存在的事实物权。

1、督促和提示当事人依法进行物权登记     

    未经登记的不动产物权的处分受到一定的限制，所以依《物权法》的规定，私自处分未进行登记的不动产时，为维护交易安全，其不能发生物权变动的效力。要获得完全的处分权能和充分有效的法律保护，则权利人必须及时申请物权登记。在诉讼或者是其他物权纠纷中，对于不动产事实物权存在的争议或其他交易风险要及时予以解释，通过法律文书或其他方式提示或督促当事人进行物权登记。如果在事实物权与法律登记的物权不一致时，告知当事人依法向登记机关进行更正登记，变更现实存在的登记物权等。

2、及时进行异议登记以保护其事实物权

像上文提到的案例中的张某与其女儿张丽之间就是典型的事实物权与登记物权的关系。那么在这种登记物权与事实物权存在争议时，为防止登记物权人恶意行使权力和交易秩序的不稳定，事实物权人应当及时向有关登记机关申请异议登记。所以说，人民法院在受理此种案件的时候应当告知当事人及时办理异议登记或申请诉讼保全措施以保护事实物权人的利益。

3、支持事实物权人请求确认其真实的物权   

    当登记物权人与事实物权人对物权归属和该物权的内容产生争议时，事实物权人可以提起诉讼请求确认物权以保护自己的正当利益，在该事实物权人有足够的证据能够证明该物权归属的情况下人民法院应当支持该请求。还可以向当地政府请求确认其应享有的物权，以确保事实物权人的正当利益。当事实物权人提出请求时人民法院或其它相关部门应当依法支持。

4、支持事实物权人要求登记物权人履行义务

事实物权人要求登记物权人按照合同约定履行归还不动产或协助办理过户登记手续的相关机关应当支持并提供帮助。

5、向法院起诉确认合同无效或者要求登记物权人承担相应的法律责任

在登记物权人擅自处分事实物权人的不动产物权时，事实物权人可以向法院起诉请求确认登记物权人的处分行为无效。如果造成损失还可请求登记物权人承担法律责任。

康  莉