关键词 担保物权、房屋买卖、效力
裁判要点
民间借贷中，债务人为保证债务履行，与债权人以签订房屋买卖合同作为担保。对于房屋买卖合同的效力，应结合合同内容，当事人真实意思表示来认定。
相关法条
《中华人民共和国合同法》第一百二十四条，《中华人民共和国担保法》第二条、第四十条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》五十七条第一款
案件索引
（2014）郴苏民初字第816号（生效时间2014年12月24日）
基本案情
原告李某诉称，2013年5月22日，其与二被告范某某、范某诗签订军产房屋转让合同，双方约定原告出资402 699元购买二被告由广州军区郴州房地产管理分局在广湘字第x号坐落x区（郴州市八一东路南侧）兴建的第x栋第x层x号房，该房屋前期物管费，以后与广州军区郴州房地产管理分局的转让费（原购房款总额2.6%）等各种其他费用概由二被告负责，与原告无关；双方约定二被告自该合同签订之日起六个月内，即2013年11月22日前对该房屋享有回购权，二被告须在反悔期内一次性全额支付原告总房款402 699元，且按月息3.5%的利息补偿原告损失，原告收到前述款项后再将房屋退给二被告；双方还约定，原告于签订合同后先支付二被告382 400元，余款在办理该房屋过户手续时多退少补，该笔款在六个月的反悔期内作为二被告向原告的借款，如2013年11月22日前二被告未向原告还清借款和利息，该房屋自动归属原告。该合同签订后，原告依约支付给了二被告382 400元，二被告也将该房屋的钥匙交付给原告，原告接收了该房屋。二被告在2013年11月22日前，即该合同约定的六个月内的反悔期期满前，既没有向原告还清借款和利息，也没有行使回购权，原告李某现要求确认双方签订的房屋买卖合同有效。
被告范某某、范某诗辩称，原告与二被告签订的军产房屋转让合同无效。原告与被告范某某之间均系民间借贷关系，被告范某某向原告借款382 400元，且支付了部分利息。另涉案房屋系被告范某诗单独的，将归属于被告范某诗的不动产设定抵押或转让均系无效的民事行为及侵权行为。
被告范某某于2013年5月22日向原告李某借人民币400 000元整，扣除利息人民币14000元以及办房产证3600元，实际向李某借款382 400元。原告李某与被告范某某双方写下字据，载明：“今借到李某人民币肆拾万元整，其中扣除利息人民币壹万肆仟元整，办房产证人民币叁仟陆百元整。”为了保证被告范某某及时还款。被告将其向广州军区郴州房地产管理分局购买的涉案房产作为担保。为此，双方订立军产房屋转让合同，由原告李某按被告范某某提供的银行账户一次性付出借款，被告范某某出具收款收据给李某，并将原购房合同中缴款收据（共五张，总金额392 886元）、房屋钥匙全部交给原告李某。双方还特别约定：“甲乙双方共同约定，双方愿意留出六个月的时间作为本次交易反悔期，即甲方在合同签订之日起六个月内，即2013年11月22日前享有回购权，但甲方须在反悔期内一次性全额支付总房款肆拾万零贰仟陆佰玖拾玖元整（￥402 699.00元），且按月息3.5%的利息补偿乙方损失。乙方收到回购款后将收据、原购房合同中、缴款收据（共五张，总金额392 886元）、房屋钥匙全部交给乙方，本合同自动解除。若乙方未按期回购，则本合同成立，乙方将完全享有所购房屋的所有权、使用权和处置权，甲方必须协助乙方到广州军区房地产管理局郴州房地产管理局缴清本合同”条款三“中约定的2.6%转让费，同时将该房屋转让到乙方或乙方指定的自然人名下”。其中甲方为被告范某某及其子范某诗，乙方为原告李某。原告李某与被告范某某各执一份转让合同。其中原告李某手持的转让合同还由被告范某某载明：“注：2013年11月22日未还清欠款和利息房屋自动归属李某，特此说明。范某某。”2013年5月23日，原告李某向被告范某某汇款382 400元。此后，被告范某某向原告李某支付利息至2014年，共计140 000元。另查明，被告范某诗系被告范某某之子，被告范某某系其监护人。
裁判结果
郴州市苏仙区人民法院于2014年10月17日作出民事判决：李某与被告范某某、范某诗签订的军产房屋转让合同无效。
裁判理由
本案系因民间借贷引发的纠纷，原告李某与被告范某某的签订《军产房转让合同》实际是为保证借款偿还提供的担保。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十四条的规定：“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。”《中华人民共和国担保法》第四十条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”按照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第五十七条规定：“当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。”因此，原告李某与被告范某某在军产房屋转让合同中第五条关于若被告范某某未按期回购，则原告李某将完全享有担保房屋的所有权和处置权的约定无效。
自2013年5月22日原告李某与被告范某某签订借款合同起，至2014年3月25日，被告范某某每月按照约定支付利息14000元给原告李某，共支付了140 000元利息。原告李某予以认可。原告李某可就被告借款行为另行主张权利。
案例注解
最高人民法院有一类似案例，见(2011)民提字第344号判决书。案情为：2007年1月25日，朱某某与某某公司签订十四份《商品房买卖合同》，主要约定朱某某以每平方米4600元价格向某某公司购买某园小区X号楼X套商铺。同日办理了十四份《商品房买卖合同》的销售备案登记手续。某某公司于次日向朱某某出具两张总额1035．4554万元的销售不动产发票。2007年1月26日，朱某某与某某公司签订一份《借款协议》，约定某某公司向朱某某借款1100万元，借款期限自借款到账之日起三个月即2007年1月26日至2007年4月26日止；某某公司自愿将其开发的某园小区X号楼商铺以每平方米4600元的价格抵押给朱某某，抵押的方式为和朱某某签订商品房买卖合同，并办理备案手续，开具发票；借款到期，某某公司一次性还清借款，朱某某将抵押手续(合同、发票、收据)退回某某公司，如到期不能偿还，某某公司将以抵押物抵顶借款，双方互不支付对方任何款项等。同日，某某公司向朱某某出具1100万元收据。朱某某与某某公司签订十四份《商品房买卖合同》购买的某园小区X 号楼14套商铺，与某某公司抵押给朱某某的某园小区X号楼14套商铺为同一标的。双方当事人在《借款协议》中约定的“乙方(某某公司)一次性还清甲方(朱某某)借款后，甲方将以上抵押手续(合同、发票、收据)退回乙方”，合同即为朱某某与某某公司签订的十四份《商品房买卖合同》；发票即为某某公司向朱某某出具的两张总额1035．4554万元的销售不动产发票；收据即为某某公司向朱某某出具的 1100万元借款收据。
最高人民法院审理后，认为：1、十四份《商品房买卖合同》涉及的款项和《借款协议》涉及的款项，在数额上虽有差额，但双方当事人对于十四份《商品房买卖合同》所涉款项和《借款协议》所涉款项属同一笔款项并无异议。也就是说双方当事人基于同一笔款项先后签订了十四份《商品房买卖合同》和《借款协议》，且在太原市房地产交易所办理了十四份《商品房买卖合同》销售备案登记手续。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”案涉十四份《商品房买卖合同》和《借款协议》均为依法成立并已生效的合同。
2、《借款协议》中“如到期不能偿还，或已无力偿还，乙方(某某公司)将用以上抵押物来抵顶借款，双方互不再支付对方任何款项”的约定，并非法律上禁止的流押条款。
首先，《借款协议》上述条款并非约定某某公司到期不能偿还借款，《借款协议》所称抵押物所有权转移为朱某某所有。在某某公司到期未偿还借款时，朱某某并不能直接按上述约定取得《借款协议》所称的“抵押物”所有权。朱某某要想取得《借款协议》所称的“抵押物”即十四套商铺所有权，只能通过履行案涉十四份《商品房买卖合同》实现。正基于此，朱某某在本案一审提出的诉讼请求也是确认十四份《商品房买卖合同》有效，判令某某公司履行商品房买卖合同。
其次，案涉十四份《商品房买卖合同》和《借款协议》均为依法成立并生效的合同，双方当事人在《借款协议》中约定以签订商品房买卖合同的形式为《借款协议》提供担保，并为此在《借款协议》中为案涉十四份《商品房买卖合同》附设了解除条件，该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定。
实际上，双方当事人对于是履行十四份《商品房买卖合同》，还是履行《借款协议》具有选择性，即商品房买卖合同的解除条件成就，就履行《借款协议》；商品房买卖合同的解除条件未成就，就履行十四份《商品房买卖合同》。无论是履行十四份《商品房买卖合同》，还是履行《借款协议》，均符合双方当事人的意思表示，且从合同的选择履行的角度看，某某公司更具主动性。
某某公司如果认为履行十四份《商品房买卖合同》对其不公平，损害了其利益，其完全可以依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第(二)项的规定，请求人民法院撤销案涉十四份《商品房买卖合同》，但某某公司在法定的除斥期间内并未行使合同撤销权，而是拒绝履行生效合同，其主张不符合诚信原则，不应得到支持。
本案中：1、本案房屋买卖合同属于法律上禁止的流押条款；2、在双方约定的回购期满后，被告范某某向原告李某支付利息，应视为原告选择以民间借贷的方式履行合同。
